Der neue IDW PH 9.522.1 (07.2026) konkretisiert die Prüfung von Grundpfandrechten bei der Ermittlung individueller Einzelwertberichtigungen (iEWB). Im Mittelpunkt stehen die erwarteten Erlöse aus der Verwertung von Immobiliensicherheiten und die Frage, ob diese sachgerecht in die Risikovorsorge einfließen.
Der Prüfungshinweis ergänzt den neu gefassten IDW PS 522 n.F. (wir berichteten) zur Prüfung der Risikovorsorge für Adressenausfallrisiken im Kreditgeschäft. Der Hauptfachausschuss des IDW nahm ihn am 30.07.2026 billigend zur Kenntnis.
Was ist zu prüfen?
Bei einer iEWB ist zu beurteilen, ob zwischen dem ausgereichten Kredit und den künftig erwarteten Leistungen eine Wertdifferenz besteht. Können Grundpfandrechte verwertet werden, sind die daraus erwarteten Erlöse bei der Ermittlung der Risikovorsorge zu berücksichtigen.
Der IDW PH 9.522.1 nennt insbesondere folgende Prüfungsaspekte:
- Bestehen und Rang des Grundpfandrechts,
- Bewertungsverfahren sowie wesentliche Annahmen und Daten,
- Verwertungsszenario und Verwertungszeitraum,
- erwartete Verwertungskosten und
- rechnerische Richtigkeit der Ermittlung.
Der Prüfer soll zudem nachvollziehen, wie das Institut die Immobiliensicherheiten bewertet und welche Methoden, Annahmen und Datenquellen es verwendet.
Bestehen und Rang der Sicherheit
Voraussetzung für die Berücksichtigung einer Immobiliensicherheit ist, dass das Grundpfandrecht wirksam besteht und für die betreffende Kreditposition durchsetzbar ist.
Als Prüfungsnachweise kommen beispielsweise Sicherheitenverträge, Sicherungsabreden und Grundbuchunterlagen in Betracht. Auch vorrangige Rechte Dritter wie weitere Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten oder Vormerkungen können den tatsächlich erwartbaren Verwertungserlös mindern.
Immobilienbewertung: Methode, Annahmen und Daten
Für die Ermittlung des erwarteten Verwertungserlöses ist ein für die jeweilige Immobilie und den relevanten Markt geeignetes Bewertungsverfahren zugrunde zu legen. Je nach Objekt kommen insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren infrage. Bei inländischen Immobilien ist grundsätzlich auch die Ausrichtung an der ImmoWertV zu würdigen, soweit diese einschlägig ist.
Besondere Aufmerksamkeit gilt den wesentlichen Annahmen und Daten. Dazu können beispielsweise Mieten, Mietvertragslaufzeiten, Vergleichstransaktionen, Zinssätze, Leerstandsquoten sowie Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten gehören. Auch die zugrunde liegenden Objektdaten, darunter Flächenangaben oder Angaben zur Vermietung, sind auf ihre Nachvollziehbarkeit zu prüfen.
Der Prüfungshinweis berücksichtigt dabei die inhärente Unsicherheit von Immobilienbewertungen. Unterschiedliche Gutachter können auf Basis vertretbarer Annahmen zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Entscheidend ist deshalb eine nachvollziehbare Herleitung der verwendeten Methode, Annahmen und Daten.
Verwertungsszenario und -kosten
Für die Risikovorsorge ist nicht allein der aktuelle Immobilienwert maßgeblich. Entscheidend ist vielmehr, welcher Erlös unter den konkreten Umständen voraussichtlich erzielt werden kann.
Der Abschlussprüfer beurteilt deshalb, ob das angesetzte Verwertungsszenario zur Engagementstrategie passt. Neben einer Zwangsverwertung kann auch ein freihändiger Verkauf in Betracht kommen. Je nach Szenario können sich unterschiedliche Verwertungszeiträume und Abschläge ergeben.
Auch erwartete Verwertungskosten sind zu berücksichtigen und angemessen abzuzinsen. Künftige Wertsteigerungen, die allein aufgrund eines längeren Verwertungszeitraums erwartet werden, dürfen nicht in den Wertansatz einfließen.
ESG-Risiken als möglicher Wertfaktor
Der IDW PH 9.522.1 berücksichtigt zudem relevante ESG-Risiken, soweit diese die erwarteten Verwertungserlöse beeinflussen können. Beispiele sind die Energieeffizienz eines Gebäudes oder die Lage einer Immobilie in einem Hochwassergebiet.
Der Prüfer hat hierzu ausreichende geeignete Prüfungsnachweise einzuholen, soweit solche Risiken für die Bewertung relevant sind.
Fazit
Der IDW PH 9.522.1 konkretisiert die Prüfung eines wichtigen Teilbereichs der Risikovorsorge: die Berücksichtigung von Grundpfandrechten bei individuellen Einzelwertberichtigungen.
Dabei genügt es nicht, lediglich ein Immobiliengutachten zu betrachten. Zu prüfen sind vielmehr das rechtliche Bestehen und der Rang der Sicherheit, Bewertungsmethode, Annahmen und Daten sowie das konkrete Verwertungsszenario, der Verwertungszeitraum und die Kosten. Auch relevante ESG-Risiken können den erwarteten Verwertungserlös beeinflussen.
Damit ergänzt der Prüfungshinweis den IDW PS 522 n.F. um konkrete Vorgaben für die Prüfung von Immobiliensicherheiten bei der individuellen Risikovorsorge.
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